Inzerát složený ze tří fotek pořízených proti oknu a z věty „byt 2+kk, ihned k nastěhování“ přinese majiteli desítky dotazů typu „kolik to stojí“ a „kde to přesně je“. Odpovídání na ně spotřebuje víc času, než by zabralo napsat inzerát pořádně hned napoprvé. Dobrý inzerát nefunguje jako reklama, ale jako filtr – má odradit zájemce, pro které byt není vhodný, a přesvědčit ty ostatní. Následující text popisuje, co do inzerátu patří, v jakém pořadí a proč.
Co si připravit, než otevřete formulář
Inzerát se píše z podkladů, ne z hlavy. Než začnete, sežeňte si údaje, na které se zájemci ptají tak jako tak. Většinu z nich najdete v nájemní smlouvě předchozího nájemníka, v prohlášení vlastníka nebo ve vyúčtování služeb od SVJ.
- Podlahová plocha v metrech čtverečních – a odkud číslo pochází (projekt, prohlášení vlastníka, vlastní přeměření).
- Dispozice, patro, výtah, počet schodů, pokud výtah není.
- Orientace hlavních místností ke světovým stranám.
- Typ vytápění a ohřevu vody, způsob rozúčtování nákladů.
- Stav oken, rozvodů vody a elektřiny, rok poslední rekonstrukce.
- Sklep, kolárna, parkovací stání – samostatně, s uvedením, zda jsou v ceně.
- Datum, kdy je byt fyzicky volný.
- Pravidla domu, která se nájemníka dotknou: zvířata, kouření, provozní doba prádelny.
Každý údaj, který v inzerátu chybí, se vrátí jako dotaz. A každý dotaz znamená jeden e-mail, jeden telefonát a v horším případě jednu zbytečnou prohlídku.
Titulek a první odstavec
Titulek má nést čtyři informace: dispozici, plochu, lokalitu upřesněnou na čtvrť nebo ulici a jeden údaj, kterým se byt liší od ostatních v okolí – terasu, garážové stání, čerstvou rekonstrukci. Přídavná jména jako „krásný“, „útulný“ nebo „luxusní“ místo v titulku nezabírají žádnou užitečnou informaci a čtenář je přeskočí. Vykřičníky a velká písmena působí stejně.
První odstavec popisu má zodpovědět tři otázky, kvůli kterým lidé píšou: kde to je, kolik to měsíčně stojí celkem a od kdy je to volné. Teprve potom má smysl popisovat dispozici a vybavení. Než cenu napíšete, ověřte si, jestli odpovídá srovnatelným bytům ve stejné čtvrti – postupu se věnuje samostatný text o tom, jak stanovit cenu nájmu. Nadsazená cena inzerát nezabije hned, ale zdrží ho o týdny a vy si to uvědomíte až v okamžiku, kdy budete cenu snižovat s vysvětlováním.
Popis bytu: konkrétní údaje místo přídavných jmen
Obecná chvála se v inzerátech opakuje tak často, že ji čtenář přestal vnímat. Nahraďte ji faktem, ze kterého si obecný dojem udělá sám.
| Místo tohoto | Napište toto |
|---|---|
| Byt po rekonstrukci | Rekonstrukce v roce 2026: nové rozvody vody a elektřiny, plastová okna, nová koupelna |
| Slunný byt | Obývací pokoj a ložnice orientované na jihozápad |
| Klidná lokalita | Boční jednosměrná ulice, zastávka MHD 10 minut pěšky |
| Nízké náklady na bydlení | Zálohy na služby 2 200 Kč měsíčně pro dvě osoby, vytápění dálkové |
| Byt v dobrém stavu | Původní parkety, okna vyměněná 2023, kuchyňská linka z roku 2025 |
Do popisu nepatří výčet vybavení do posledního hrnce, historky o tom, jak jste byt kupovali, ani slovo „nabízíme“ na začátku každé věty. Naopak tam patří i to, co byt zhoršuje. Pátý patro bez výtahu, okna do rušné ulice nebo probíhající zateplování domu zájemce zjistí na prohlídce během první minuty. Když to napíšete rovnou, ušetříte si prohlídky s lidmi, pro které je to překážka, a u zbytku si koupíte důvěru ve všechno ostatní, co v inzerátu tvrdíte.
Délka popisu není měřítkem kvality. Byt, který se dá popsat na patnáct řádků, nepotřebuje čtyřicet.
💡 Poptávka přes Stavportal
Předání poptávky
Poptávku předáme na spolehlivé a správné partnery Stavportalu – podle toho, co potřebujete, vybereme tu vhodnou firmu nebo živnostníka, kterého jsme prověřili.
Bez provize a registrace
Oproti jiným portálům se nemusíte registrovat, neplatíte provizi vy ani doporučená firma. Zkrátka chceme, abyste dostali kvalitní službu za rozumnou cenu.
Propojení více subjektů
Pro komplexnější projekty nemusíte poptávat desítky firem a doufat, že se poskládá jeden celek. Vše vyřídíte v jedné poptávce a všichni se vám ozvou sami.
Fotografie: rozhodují dřív, než někdo přečte první větu
Zájemce si udělá názor na náhledové fotce. Text čte teprve tehdy, když ho fotka nezastavila. Focení bytu má několik pravidel, která nesouvisejí s tím, jak drahý máte fotoaparát.
- Foťte za denního světla, ideálně dopoledne nebo brzy odpoledne. Nikdy ne proti oknu – místnost zčerná a okno se přepálí.
- Stoupněte si do rohu místnosti. Získáte tím obě delší stěny a místnost bude vypadat tak, jak skutečně je.
- Držte fotoaparát vodorovně, přibližně ve výšce hrudníku. Nakloněný snímek srazí svislé linie stěn a byt působí pokřiveně.
- Ukliďte a odstraňte osobní věci. Prázdný byt se pronajímá lépe než zařízený cizími fotografiemi na zdi.
- Nepoužívejte extrémně širokoúhlý objektiv. Kuchyně, která na fotce vypadá dvakrát větší, vyvolá při prohlídce zklamání.
- Přidejte půdorys. Snižuje počet dotazů na rozměry a rozvržení víc než jakákoli další fotka.
Pořadí fotek kopíruje to, jak byste zájemce provedli bytem: obývací pokoj, kuchyň, ložnice, koupelna, chodba, sklep, dům zvenku. Fotka domu nebo ulice patří dozadu, ne dopředu.
Cena, služby a podmínky patří do textu, ne do telefonu
Nejčastější chybou je jediné číslo bez vysvětlení, co v sobě obsahuje. Rozepište zvlášť měsíční nájemné, zálohy na služby a co konkrétně je v zálohách zahrnuto. Zvlášť uveďte, co si nájemník platí sám a přepisuje na sebe. Pokud část energií odečítáte podle vlastních měřidel, napište to.
Do stejného odstavce patří výše kauce, případná provize, minimální délka nájmu a datum, od kdy je byt volný. Maximální výši kauce a další náležitosti nájemní smlouvy upravuje občanský zákoník – než částku napíšete do inzerátu, ověřte si aktuální znění.
Podmínky, které někoho vyřadí, uveďte hned. Zvířata ano nebo ne, kouření ano nebo ne, maximální počet osob, možnost hlášení trvalého pobytu. Zamlčením podmínky získáte víc telefonátů, ale žádného nájemníka navíc.
Podle čeho poznáte, že je inzerát hotový
Zkouška je jednoduchá. Dejte hotový text přečíst někomu, kdo byt nikdy neviděl, a nechte ho odpovědět na pět otázek: kde byt je, kolik zaplatí celkem za měsíc, co je v té částce zahrnuto, od kdy se může nastěhovat a jaká pravidla musí dodržet. Pokud se na cokoli z toho musí doptat, ten údaj v inzerátu chybí a doplňte ho dřív, než inzerát zveřejníte.
Po zveřejnění se řiďte druhým kritériem, které je přesnější než počet zhlédnutí. Sledujte, kolik prvních dotazů zní „kolik to stojí“, „kde to přesně je“ a „od kdy“. Každý takový dotaz ukazuje na díru v textu. A hodnotu inzerátu neměřte počtem zájemců, ale poměrem mezi těmi, kdo napsali, a těmi, kdo na prohlídku dorazili a byt chtěli. Deset dotazů a tři vážní zájemci je lepší výsledek než padesát dotazů a jedna prohlídka.